稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展及進一步發(fā)展壯大。

2013年6月20-21日，我和單位同事在集團領導安排下參加了 “房地產企業(yè)全程涉稅處理與節(jié)稅方略”的業(yè)務培訓，培訓詳細分解了房地產開發(fā)企業(yè)自設立階段至項目清算階段全程財稅處理，現結合本企業(yè)特點把施工建設階段所學作簡要總結：

房地產行業(yè)主要涉及稅種有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地使用稅等。由于土地增值稅的計稅特點，在前期納稅籌劃中充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售前適當測算增值額的比例，應充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。在稅務籌劃與利潤預測中，對于國家沒有明確規(guī)定但各省有相關規(guī)定，在測算中應充分利用，協調本地稅務機關為以后的財稅處理提供強有力證據。

在施工建設階段中，根據國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，首先要根據一定原則劃分確定各成本對象，成本對象是指需要對成本進行單獨測定的一項活動，對于房地產企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產品性質不同進行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質。其次對企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品過程中所發(fā)生的各項成本歸集后，采用一定的分攤方法計入各成本對象，如果存在中間成本對象的（即公共配套設施），則需在第一步分攤完畢后對中間成本對象再進行第二次分攤，計入最終成本對象成本。

計稅成本對象的確定原則具體有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區(qū)分原則。成本費用的分攤方法有：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。各項成本費用的分攤應根據其是否可以分清或受益的原則采用合適的分攤方法。例如：土地成本的分攤一般采用占地面積法，首先根據劃分的各成本對象所占用土地面積劃分各自應分攤的土地共同成本，再按照各對象面積按照建筑面積法進行明細分攤至各單位成本；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施的開發(fā)成本應采用建筑面積法，此方法將分攤到計稅對象的單位成本相同；借款費用則可以采用直接成本法或預算造價法。

在開發(fā)間接費核算中，對于法律條文只有籠統規(guī)定而沒有明確規(guī)定的，例如項目部直接發(fā)生的費用，為了避免以后稅務檢查中的爭議，應結合本公司項目特點及測算需求通過內部文件規(guī)定其時間界定、人員及資產的劃分。

由于各成本對象的功能及售價的差異，其所應承擔的成本費用也不同，例如商鋪與住宅的差異財稅培訓，其土地成本的分攤與建安成本的差異就很明顯，由于土地增值稅采用的是超率累進稅率，增值率越高所承擔的稅負越重，所以在成本核算中應充分利用項目成本分攤表對各成本對象應承擔的成本費用進行明細分攤，使所劃分的成本對象的收入與成本相對應，將增值率降到最低。

在房地產財稅處理中，企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅為三大稅種財稅培訓，各自規(guī)定在確認標準上存在著差異。稅收籌劃的途徑有很多種，在稅務籌劃和實務操作中應與企業(yè)的實際情況相聯系，并結合各稅種的確認標準，在某個時點或某個時期進行，而不是隨意套用一個完成的籌劃方案，看清稅法背后的邏輯關系和思維模式，才能達到稅務籌劃預期的良好效果。

以上內容是我本次培訓學習的部分內容和體會，短期的培訓只能對相關稅務知識學得一些皮毛，作為公司主管會計，我想更應借“解放思想，我該怎么做”大討論活動為契機，經常學習各項財稅知識、政策及法律法規(guī)，并在實際工作中加以靈活運用，在做好會計核算、分析等工作同時，始終把稅務籌劃工作作為工作重點用心做好。

（中捷房地產 張振升）

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